北京股权投资律师

　　2008年12月25日、26日，上海地产富豪周小弟案在上海市第一中级人民法院开庭审理。

　　周小弟，原上海新世纪懿德房产公司董事长，被指控涉嫌“故意伤害罪”和“挪用资金罪”。其旗下的“上海新世纪懿德房产公司”则被控“非法倒卖土地使用权罪”和“对非国家工作人员行贿罪”。

　　周小弟、原上海新世纪懿德房产公司总经理徐建刚等8人以及单位被告上海新世纪懿德房产公司当日同庭受审。

　　周小弟案旁听人员众多，能容纳50人左右的一中院第一法庭座无虚席，为此，一中院特意在另外一个法庭开了一个转播室进行现场转播。

　　在庭审现场，周小弟身着黑色西服、白色衬衫，戴着一副眼镜，虽已收押近1年，但回答问题时仍显得思维比较清晰。

　　由于案情复杂，庭审持续整整两天。25日晚，庭审直到晚上10点方告结束，截至26日下午记者发稿，庭审仍在继续。

　　全案的卷宗数量高达80多卷，在庭审中，双方对于案件的事实部分，即2536亩土地多次转手的过程及相关细节几无争议，控辩双方主要围绕“非法倒卖土地使用权罪”罪与非罪的构成展开激烈辩论。

　　“非法倒卖土地使用权罪”是1997年刑法修订新增的罪名，司法实践中认定“非法倒卖土地使用权罪”极其罕见。

　　其构成罪名的核心要点有两条，一是以盈利为目的；二是违法土地管理法规。

　　具体说来，典型的有两种行为：一是在未足额缴纳土地出让金的情况下转让土地；二是在没有土地使用权证的情况下转让土地。

　　一位从业超过20年的资深律师告诉记者，实践中，我国二级市场上土地转让很多不具备足额缴纳土地出让金，已获得土地使用权证的条件，为此多采用项目公司股权转让的方式。

　　目前，房地产项目公司股权转让尚是法律法规的空白地带。

一块地皮引发的血案

　　“周小弟”案事发2007年11月，其时，周小弟的合作方，上海新世纪懿德房地产有限公司股东代表尹明华突遭恶性袭击，身受多处重伤，后被查明是周小弟手下人所为。

　　此时，为了800亩浦东三林懿德地块的利益之争，周小弟和其合作方——杭州西子电梯(集团)有限公司(下称西子集团)之间的矛盾显性化，而这不过是整个浦东三林懿德高达2536亩土地，长达7年复杂的倒手过程中重重矛盾中的一角。

　　能够一举拿下2536亩的大幅土地，周小弟的“能量”显然非同一般。

　　出现在法庭上的周小弟说着一口带浓厚浦东口音的普通话，据接触过他的人介绍，周小弟是土生土长的浦东人，文化水平不高，“字都写不好”，早年靠养猪起家。

　　尽管如此，周小弟的活动能力却不容小觑。他不仅是上海市第十届政协委员，同时还是民建中央第八届委员，在上海政商两界人脉深厚，这2536亩土地的演变史，和周小弟的活动能力有着莫大的关系。

　　追溯这2536亩土地的历史，要早至1992年。当时，三林地块尚属上海县政府所辖，上海县政府发文征用了该地块，划拨给当时上海市房地产公司，但在此后的几年内，该地块并未及时开发。

　　1997年，浦东新区(此时上海县建制取消，并入浦东新区)政府专门就此发文，要求上海县房地产公司必须开发该地块，否则逾期收回，上海县房地产公司遂找到周小弟联合开发。

　　但1997年正值房地产业的低谷，此合作一谈就是4年，直到2001年方尘埃落地。2001年，周小弟名下的上海新世纪创业有限公司(下称新世纪公司)与上海县房地产总公司签订协议，以单价25万/亩，总计6.34亿元，受让浦东三林懿德地块2536亩土地。

　　事实上，在此4年中，这2536亩土地中的2000亩因长期撂荒，已经被收回纳入上海耕地规划，后来又再度从耕地转为城镇建设用地，而用于耕地城镇建设用地指标难得，这2000亩土地未能一次转性，在此后的几年内分批转性。

　　据知情人士向本报记者透露，2000亩土地能成功变身，周小弟在这其间发挥了重要作用。

　　2536亩土地七年三轮倒手

　　2001年5月，新世纪公司出资2550万元，上海县房地产总公司出资300万元，上海中星(集团)有限公司(下称中星公司)出资150万元，合资成立了上海新世纪懿德房地产有限公司(下称“懿德公司”)。

　　根据我国房地产开发流程，房地产开发首先要项目立项，整体立项之后再分批签土地出让合同，根据地方政府文件，浦东三林懿德地块的建设立项立在懿德公司名下，这也是周小弟后来据以和其他公司谈判、出让土地的最重要依据。

　　但是直至案发时为止，这2536亩土地中，只有约338.7亩已经拿到土地使用权证，其余2000余亩土地，尚未拿到土地证，这也是检方指控周小弟“非法倒卖”最重要的理由之一。

　　随后，周小弟因其他项目拖累，开发资金不足，相继将这些土地转让给了西子公司、阳光公司、欣荣公司等房地产公司。

　　2001年9月至11月间，懿德公司与阳光公司先后签订了《联合开发协议书》、《股权转让协议书》等四份协议书，最终约定懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地转让给阳光公司独立开发。其中，1243亩土地的转让单价为57万元/亩，793亩土地的转让单价为60万元，总价为11.8亿元。

　　2002年5月30日，新世纪懿德与西子公司签订股权转让协议，约定以单价每亩65万元的价格，总计5.2亿元的价格，将三林懿德地块中三鲁路以西800亩土地转让给西子公司，西子公司独自承担经营风险，享受经营收益。